Am Ende des Teils 3 schrieb ich:
Vielen hat es die Geschäfte verhagelt und viele "gutgläubige" Käufer haben ein Haus gekauft, sind aber nicht mehr Eigentümer dieses Hauses. Soweit es Bestandsschutz genießt, können sie darin zumindest bis zu 60 Jahren wohnen oder es vermieten. Ausbau und Weiterverkauf sind aber ausgeschlossen. So bleibt häufig auch für die Käufer eine möglicherweise erstrebte Wertsteigerung aus bzw. das Grundstück verliert erheblich an Wert.
Mit möglichen Ansprüchen der betroffenen Grundstückseigentümer gegen ihre Vertragspartner (private Verkäufer) bzw. Gemeindebehörden sowie interessanten Fallbeispielen beschäftige ich mich in Teil 4.
Für die betroffenen Eigentümer ist es wirklich nicht lustig, wenn sie nach jahrelangem Bewohnen der Häuser erfahren, dass sie Grundstücke in einem Areal gekauft haben, in dem es kein privates Eigentum geben kann.
Wie in den vorangegangenen Teilen schon erläutert, erhalten diese Eigentümer, die vom Staat enteignet werden, i.d.R. auch keine Entschädigung, sondern evtl. ein Nutzungsrecht für 30 Jahre, verlängerbar auf 60 Jahre, wenn sie Bestandsschutz genießen, d.h. bei Gebäuden, wenn diese vor Inkrafttreten des Küstengesetzes legal waren.
Da stellt sich die Frage, wann ein Gebäude illegal ist.
Eine Immobilie wird in folgenden Fällen i.d.R. als illegal errichtete Immobilie angesehen:
a) Wenn sie ohne Baulizenz erstellt wurde
b) Wenn sie mit gefälschten Lizenzen errichtet wurde
c) Wenn sie im Naturschutzgebiet (Reserva Natural) als Neubau errichtet- oder unzulässig erweitert wurde
d) Wenn sie im Landschaftsschutzgebiet (Paisaje Protegido) als Neubau errichtet wurde
e) Wenn sie im Kataster nicht eingetragen ist
f) Wenn sie im Eigentumsregister nicht eingetragen ist
g) Wenn sie nach 1988 vor der Küstenschutzlinie errichtet wurde
In bestimmten Fällen können illegale Immobilien nachträglich legalisiert werden. Das ist in den Fällen möglich, die man als "formelle Illegalität" bezeichnet.
a) Die Dokumentation ist nicht vollständig
b) Sie verfügen über keine ordentliche Baugenehmigung
c) Sie sind nicht korrekt im Kataster oder im Eigentumsregister eingetragen.
Welche Ansprüche hat der Eigentümer gegen seinen Vetragspartner, der ihm Grundstücke im Küstenbereich, vielleicht sogar für viel Geld, verkauft hat?
Befindet sich das Grundstück z.B. im Bereich der Meeres-Strand Zone, dann ist privates Eigentum ausgeschlossen. Sämtliche in der Meeres-Strand Zone befindlichen Objekte sind öffentliches Eigentum.
Wurde derart öffentliches Eigentum verkauft, obwohl öffentliches Eigentum ja durch Private nicht veräusserbar ist, dann kann der Käufer sich gegenüber seinem Vertragspartner darauf berufen, dass der Vertrag nach Artikel 1271 Código Civil unwirksam ist.
Der Vertrag ist nichtig, weil er etwas zum Vertragsgegenstand macht, was nicht erfüllbar ist, nämlich die Verschaffung privaten Eigentums in einem Bereich, in dem es nur öffentliches Eigentum geben darf.
In Falle eines sochermaßen unwirksamen Kaufvertrages kann der Käufer von dem Verkäufer grundsätzlich die Rückerstattung des Kaufpreises verlangen.
Das wird aber nur dann zu einer Befriedigung des Käufers führen, wenn dieser Anspruch dem Verkäufer gegenüber auch durchsetzbar ist, er einen Titel gegen den Verkäufer erwirken kann und dieser nicht z.B. insolvent ist.
Ausserdem müssen Verjährungsfristen beachtet werden, die im Zivilrecht eine große Rolle spielen.
Beim Verkauf von Grundstücken sind auch weitere Konstellationen denkbar:
a) Eine verkaufte Liegenschaft ist nicht bebaubar
b) Das auf dieser Liegenschaft errichtete Gebäude ist aufgrund öffentlich-rechtlicher Beschränkungen baurechtswidrig
Auch in diesen Fällen kommen Ansprüche aufgrund Nichtigkeit des Vetrages, Ansprüche wegen Anfechtbarkeit des Vertrages und Ansprüche auf Vertragsauflösung in Frage.
Es ist also festzuhalten:
1. Ziel des Ley de Costas ist es, die Küste der Öffentlichkeit zugänglich zu machen und eine Privatisierung von Stränden zu vermeiden.
2. Wendet man das Gesetz konsequent an, so hat das auch den Effekt, dass die Spekulation mit Grundstücken in unmittelbarer Küstenlage wirksam bekämpft wird.
3. Fast nie erhalten Grunstückseigentümer eine Entschädigung in Geld, wenn sie aufgrund des Küstengesetzes enteignet werden. Die spanische Rechtsprechung sieht die Regelungen des Küstengesetzes als Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums an.
4. Für Gebäude, die rechtmäßig vor Inkrafttreten des Küstengesetzes, z.B. in der Meeres-Strand Zone, errichtet waren, kann auf Antrag ein weiteres Nutzungsrecht eingeräumt werden. Besitzer einer solchen Immobilie können das Bauwerk in der Regel noch 30 Jahre nutzen. Im Moment sieht das Gesetz NOCH vor, dass danach eine Nutzung für weitere 30 Jahre beantragt werden kann. Die Besitzer dürfen solche Immobilien aber weder verkaufen, noch beleihen, vererben oder wesentlich umbauen bzw. erweitern.
5. Gebäude, die nach Inkrafttreten des Küstengesetzes dort errichtet wurden, droht eine Abrissverfügung. Neubauten, die nach 1988 vor der Küstenschutzlinie errichtet wurden, sind also i.d.R. NICHT legalisierbar.
Wenden wir uns einem Fall zu, der auch durch die deutsche Presse ging.
Es geht um das Projekt Castillo del Mar des "El Fotografo" Thomas K. Müller.
Eines gleich vorweg: Man sollte wirklich nicht alles glauben, was in der Zeitung steht. Das gilt für die taz genauso wie für die Wirtschaftswoche.
Artikel: Spanische Ferienhäuser entwickeln sich zum Alptraum
Artikel: Müllers Bananenschloss
Website Castillo del Mar
Hier gleich noch eine kleines Beispiel für die "Betroffenheit" in kanarischen Foren.
Sehr interessant ist auch ein Artikel aus br-online. Bei diesem scheint man jedenfalls genauer recherchiert zu haben.
Spanien: Aussteiger auf Gomera
Thomas Müller ist wahrlich kein Unbekannter auf der Isla Mágica. Man mag zu ihm stehen, wie man will. Manche behaupten, er habe mehr Feinde als Freunde auf der Insel. Das kann passieren und in der Gegend von Agulo und Hermigua befand ich mich offenbar im totalen Feindgebiet, denn dort ließen ALLE von mir Befragten kein gutes Haar an ihm. Mich geht das nichts an, ich habe ihn schon einmal inteviewen dürfen, den Mann (Heiner?) aus Darmstadt, der in jedem Fall auf Gomera eindeutig bewiesen hat, dass er ein sehr guter Geschäftsmann war und vielleicht auch noch ist.
Die finanzielle Belastung bzw. Gefährdung des "Müller Imperiums" durch das "Castillo del Mar" passt für mich jedenfalls gar nicht zu dem Bild, das seine bisherigen Geschäfte darstellen. Meist hat er aus wenig jedenfalls viel Geld gemacht.
Zitate aus dem br-online Artikel:
Während einige Aussteiger jahrelang jedem Sonnenuntergang entgegen trommelten, baute sich Thomas Müller ein florierendes Geschäft auf. 1980 eröffnete er ein Fotoladen im Valle Gran Rey. "El Fotografo" - unter diesem Namen wurde Müller bekannt. Nachdem er begann, seine Fotos auf Postkarten drucken, ging es steil bergauf: Millionen von Postkarten gingen über den Ladentisch, die Touristen rissen sich um seine Bilder von der "Aussteigerinsel". Ein Mann zur richtigen Zeit am richtigen Ort. Es gab vorher keinen Fotografen in der Gegend. So konnte Thomas Müller Millionen verdienen. Nur wenige Aussteiger haben so viel Glück. Viele scheitern bei dem Versuch, sich hier eine Existenz aufzubauen.
Von seinen Gewinnen aus dem Fotogeschäft kaufte er Apartments und vermietete sie an Touristen. Anfang 2000 war er der erfolgreichste deutsche Aussteiger auf La Gomera. Eigentlich hätte Müller seinen Wohlstand langsam genießen können, wenn er nicht auf diese Ruine im entlegenen Norden der Insel gestoßen wäre. Er recherchierte und fand heraus, dass es sich um eine alte Bananen-Verladestation aus dem 19. Jahrhundert handelte. 1981 hatte er die Ruine für 6000 Mark gekauft. 20 Jahre später begann Müller mit dem Wiederaufbau. Doch die Restaurierung des Natursteinbaus verschlang Millionen. 380 Lastwagen voller Natursteine mussten aus der Inselhauptstadt San Sebastian herbeigekarrt werden. Jahrelang ziehen sich die Bauarbeiten hin, bis sein Castillo del Mar 2005 eröffnet werden kann. Seitdem präsentieren Künstler und Kunsthandwerker hier mehrmals im Monat ihre Erzeugnisse. Eine Kulturplattform im Meer - das ist der Traum, für den Thomas Müller seine Existenz aufs Spiel gesetzt hat.
Zu wenig Touristen verirren sich in das entlegene Kulturzentrum. Die Erlöse decken nicht die hohen Kosten für Strom, Wasser und Personal. Monat für Monat muss Thomas Müller tausende Euro zuschießen. Eigentlich ist er fast schon pleite, und jetzt greift auch noch der spanische Staat nach seinem Castillo. Denn nach dem neuen Küstenschutzgesetz ist jeder Bau am Meer innerhalb einer 100-Meter-Zone verboten. Jetzt, wo alles fertig ist, wollen die Behörden Müller keine Nutzungskonzession geben. Nun hat Müller einen Anwalt eingeschaltet. Ständig kommen die Behörden mit neuen Auflagen, um - wie es scheint - die Herausgabe einer Konzession zu verhindern. Scheitert Müllers Renommier-Projekt an der Willkür der spanischen Behörden?
Ich bin selbst immer erstaunt, wie oft in diesem Zusammenhang von Willkür der Behörden die Rede ist.
Wie stellt sich die Rechtslage im Falle Castillo del Mar dar?
1. Wo liegt das Gebäude?
Ohne die Grenzsteine genau zu kennen, kann man mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlich davon ausgehen, dass das Objekt sich in der Schutzzone Meeres-Strand befindet. Aus Teil (1) kennen wir
Beispiele für die sog. Meeres-Strand Zone:
a) Alle vom Wasser umspülten Flächen
Diese reichen bis zu dem Landpunkt, welchen Wellen bei Sturmfluten erreichen, dazu gehören auch solche, die nur gelegentlich überflutet werden.
b) Andere Flächen
Dünen und die vom Meer aus ansteigenden Felsenküsten gehören bis zu ihren Gipfeln zur Meeres-Strand Zone.
c)Sämtliche in der Meeres-Strand Zone befindlichen Objekte sind öffentliches Eigentum.
Artikel 8 Ley de Costas regelt, dass private Rechte, selbst wenn diese im Grundbuch eingetragen sind, insbesondere Privateigentum etc., NICHT neben dem öffentlichen Eigentum zulässig sind.
2. War das Gebäude vor 1988 legal?
Unterstellen wir mal, dass die alte Bananenverladestelle ein legales Gebäude war, das Thomas Müller 1981 für 6000 DM kaufte. Nicht viel, für ein Grundstück mit Gebäuderuine in dieser exponierten Lage.
20 Jahre nach dem Kauf, also 2001, soll er dann mit der Renovierung des Gebäudes begonnen haben.
Das Küstenschutzgesetz trat 1988 in Kraft. Die Renovierung erfolgte also weit nach Geltung des Gesetzes.
Mir stellt sich folgende Frage: Durfte man in der Meeres-Strand Zone ein Objekt im Jahre 2001 überhaupt für einen Gewerbebetrieb aus- und umbauen?
3. Das Verfahren nach dem Küstengesetz
Erinnern wir uns an folgende Vorgaben:
a) Die Meeres-Strandzone ergibt sich nach verbindlicher Festlegung einer Grenzlinie (deslinde marítimo-terrestre).
b) Es erfolgt ein Anhörungs- und Feststellungsverfahren.
Die örtliche Küstenbehörde fertigt einen Entwurf der Grenzlinie.
c) Nach Anhörung der betroffenen Eigentümer und einer öffentlichen Anhörung wird der Entwurf dem Umweltministerium zugeleitet.
d) Die endgültige Feststellung der Meeres-Strandzone erfolgt durch einen Ministerialbeschluss
e) Äußerlich wird die Grenze durch Markierung einer Grenzlinie mit Grenzsteinen sichtbar.
f) Nach dieser Festsetzung der Grenzlinie erfolgt dann eine Anweisung an den Grundbuchrichter, widersprechende Grundbucheintragungen mit einer Art "Vormerkung" zu versehen.
g) Betroffene Eigentümer können gegen diese staatlichen Maßnahmen durch Klage vorgehen. Unterbleibt die Klageerhebung, dann werden die zu Gunsten des Staates lautenden "Vormerkungen" zu endgültigen Eintragungen im Grundbuch.
h) Betroffenen Eigentümer können ein zeitlich begrenztes Recht (ähnlich Nießbrauch) beantragen. Dauer: 30 Jahre
Auf Antrag ist die Dauer um weitere 30 Jahre verlängerbar.
Was ist im Fall Castillo del Mar bisher passiert?
Wurde Thomas K. Müller schon enteignet oder steht dies erst bevor?
Eines dürfte aber jetzt schon ganz klar sein:
Er wird dieses Grundstück nicht mehr an Dritte verkaufen können und ob der dauerhafte Betrieb einer Gaststätte, Partylocation und Honeymoon Suite dort überhaupt möglich ist, erscheint meiner Meinung nach völlig unklar.
Ich kann kaum glauben, dass ein erfahrener Geschäftsmann so viel Geld in eine derart "gefährliches" Vorhaben investiert.
Dem Artikel in der Wiwo entnehmen wir:
Die Lage der historischen Immobilie verstoße gegen ein Küstengesetz aus dem Jahr 1988, nach dem bis zu 500 Meter vom Strand entfernt nicht gebaut werden darf. Ein Schlag ins Gesicht für Müller, der mehrere Millionen Euro in den von der Gemeinde autorisierten Umbau gesteckt hatte.
Ob und inwieweit die Gemeinde Vallehermoso den Umbau "autorisiert" hat, ist für die Entscheidung der staatlichen Behörde Costas aufgrund der Regelungen des Küstengesetzes völlig unerheblich.
Im Küstenbereich besitzt Costas eine auschließliche Zuständigkeit.
In dieser Situation könnte man aber die Frage stellen, inwieweit sich die Gemeinde durch ihre Genehmigungen in der Meeres-Strand Zone nicht möglicherweise aus Gesichtspunkten der Amtshaftung schadenersatzpflichtig gemacht hat.
Ein Gesichtspunkt, der übrigens in vielen Fällen zu beachten ist, wo weit nach Inkrafttreten des Küstengesetzes sogar Baugenehmigungen in Schutzzonen des Küstengesetzes erteilt wurden.
Das geschah häufig in kollusivem Zusammenwirken zwischen Bauträgern, Immobilienfirmen und Organen der zuständigen Gemeinden, ein Sumpf aus Korruption, der viele Küsten verschandelt hat und der die Regierung Zapatero zum Eingreifen zwang.
Man darf gespannt sein, wie sich der Fall des Thomas K. Müller und seines Castillo del Mar weiterentwickeln wird.
Wenn ich bei Costas wäre, hätte ich jedenfalls panische Angst vor der Schaffung eines Präzedenzfalles, auf den sich dann später alle berufen wollen.
Tatsache ist und bleibt, dass das Objekt in der Meeres-Strand Zone liegt und dass der Umbau weit nach Inkrafttreten des Küstengesetzes erfolgte.
Alles Tatsachen, die mich daran zweifeln lassen, dass dieses Objekt noch lange weiterbetrieben werden kann.
Andererseits muss ich betonen, dass ich die Leistung des Thomas K. Müller dort anerkenne und der Meinung bin, dass man im Rahmen des Gesetzes nach Möglichkeiten suchen muss, wenigstens den Betrieb aufrechterhalten zu können, wenn es denn der Betreiber überhaupt noch kann und will, denn dass er in dieser Zone enteignet werden wird, scheint völlig klar.
Nun werden viele wahrscheinlich sagen, das sei ja ein juristisches Grauen, was sich da auftut und dabei vielleicht schimpfen, jedenfalls bekommt man diesen Eindruck, wenn man in manchen Foren zu dem Fall liest.
Für alle Juristenkritiker hier noch etwas ganz Kompliziertes aus der jüngsten Vergangenheit.
Ein Fall, der mir persönlich schon fast an´s Herz gewachsen ist, weil die Dreistigkeit des Vorgehens der Bauträgergesellschaft und der Gemeinde La Oliva auf Fuerteventura kaum zu überbieten ist.
Rufen wir uns bitte den Fall "Origo Mare" in Erinnerung.
Hier ein Satellitenbild der Sauerei
La Oliva muss Erstbezugsgenehmigung für Urbanisation Origo Mare in Majanicho erteilen
Das Verwaltungsgericht von Las Palmas hat in erster Instanz zugunsten des Bauträgers „Nombredo" entschieden, der die Gemeinde La Oliva auf die Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung und Erstbezugsgenehmigung für sein Bauprojekt „Origo Mare" in Majanicho an der Nordküste Fuerteventuras verklagt hatte.
„Origo Mare" ist ein Teil des Erschließungsgebiets „Casas de Majanicho", in dem weitere Einspruchsverfahren der Baufirma anhängig sind.
Die Gemeinde La Oliva hatte die Erteilung der Bauabnahme unter Berufung auf ein Urteil der Kammer für Verwaltungssachen des Oberen Kanarischen Gerichts verweigert, das das Erschließungsgebiet für nichtig erklärt hatte, und die Übernahme der fertig gestellten Urbanisation abgelehnt.
Allerdings hatte der Bauträger beim obersten spanischen Gerichtshof Einspruch gegen das Urteil eingelegt, und die höchste Gerichtsinstanz Spaniens hat den Einspruch zugelassen. Allein diese Tatsache begründe nach Meinung der Anwälte des Bauträgers die Verpflichtung der Gemeinde, die Bauabnahmen zu erteilen. Dieser Auffassung folgte nun offenbar das Verwaltungsgericht von Las Palmas. Der Richter stellte die Inaktivität der Gemeinde fest und erkannte auf sogenanntes „administratives Schweigen", durch das die Genehmigungen als stillschweigend erteilt gelten.
Jetzt wird es aber interessant.
Sog. "Administratives Schweigen" als Fiktion einer Genehmigung.
Ich will nicht ausschliessen, dass ein sog. "Administratives Schweigen" in bestimmten Fällen eine tatsächliche Genehmigung ersetzen kann.
Mir drängt sich in diesem Fall aber ein ganz anderer Verdacht auf:
Die Gemeinde handelt taktisch, notfalls wird auch ganz lange unterlassen.
Da die Gemeinde an der Enstehung des rechtswidrigen Erschließungsgebietes wesentlich beteiligt war, will sie jetzt erst einmal das Schaffen vollendeter Tatsachen befördern.
Wenn dort erst einmal viele wohnen und erstbeziehen, wird es schwerer gegen diese rechtswidrige Siedlung vorzugehen.
Man kann nur hoffen, dass das Einspruchsgericht bald über den Einspruch entscheidet.
Es bleibt spannend und wir werden noch viele Fälle erleben, die auch deutsche Zeitungen aufgreifen.
Hoffentlich schicken die aber zukünftig Journalisten auf die Inseln, die sich mit der Materie schon etwas genauer beschäftigt haben.
Im Zweifelsfall sollten die hier im Blog nachlesen!
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